שירות
משכנתא למשפרי דיור - איך לא נתקעים בין שתי דירות
מכירת דירה קיימת וקניית דירה חדשה כמעט אף פעם לא קורות באותו רגע בדיוק. לפעמים הדירה החדשה נמצאת לפני שהישנה נמכרה, ולפעמים ההפך - ובשני המקרים יש חלון זמן שבו צריך לממן את המעבר בלי להיתקע בלי קורת גג או בלי לשלם על שתי משכנתאות במקביל. תכנון נכון של המימון, כולל בחינת משכנתא גישור ומיחזור המשכנתא הקיימת, הוא ההבדל בין מעבר חלק לבין לחץ מיותר ומכירה בחיפזון במחיר לא טוב.
היתרונות האפשריים
לא למכור בלחץ זמן
כשיש פתרון מימון גישור, אתם לא חייבים למכור את הדירה הקיימת במחיר הראשון שמוצע רק כי לחוצים בזמן.
שילוב נכון של המשכנתא הקיימת
לעיתים משתלם למחזר את יתרת המשכנתא הישנה כחלק מהתמהיל החדש, במקום לסגור אותה ולפתוח הכל מחדש.
תכנון תזרים לתקופת המעבר
יודעים מראש כמה ישולם בכל חודש עד השלמת המכירה, ולא מגלים באמצע התהליך שהתזרים לא מסתדר.
גמישות מול הבנק
בנק שמבין את התמונה המלאה של העסקה יכול להתאים מבנה מימון גמיש יותר מאשר בקשה סטנדרטית.
הטעות הנפוצה: לטפל בשתי העסקאות בנפרד
כשמוכרים דירה אחת וקונים אחרת, קל ליפול למלכודת של לטפל בכל עסקה מול גורם מימון אחר בלי לראות את התמונה הכוללת. התוצאה יכולה להיות כפל עלויות, תנאי משכנתא לא מתואמים, ולפעמים מצב שבו אין מספיק מימון בדיוק בנקודת המעבר. כשמתכננים את שתי העסקאות יחד מראש מול יועץ משכנתאות אחד, אפשר למצוא פתרון שבו הכסף "מסתדר" גם אם מועדי המכירה והקנייה לא חופפים בול.
מתי כדאי משכנתא גישור, ומתי לא
משכנתא גישור היא כלי שימושי אבל לא הפתרון היחיד, ולפעמים גם לא הזול ביותר. לעיתים עדיף לתאם מועדי מסירה בין העסקאות, או להשתמש בקו אשראי מול הבנק לתקופה קצרה. ההחלטה תלויה בפער הזמנים בין המכירה לקנייה, בגובה ההון העצמי הזמין, ובעלויות היציאה של המשכנתא הקיימת - ולכן היא צריכה להיבחן לגופו של מקרה ולא באופן גורף.
איך משפרים את הסיכוי לתנאים טובים?
בררו מראש את עלויות היציאה מהמשכנתא הקיימת
קנס פירעון מוקדם יכול להשפיע משמעותית על הכדאיות של מיחזור משכנתא לעומת שמירה על המשכנתא הקיימת.
תאמו ציפיות זמנים מול שני הצדדים בעסקה
ככל שהפער בין מכירה לקנייה ברור וקבוע מראש, כך קל יותר לבנות סביבו פתרון מימון מדויק.
בדקו את שווי הדירה הנוכחית בזהירות
הערכת שווי אופטימית מדי עלולה ליצור פער מימון בדיוק כשהכי צריך אותו.
אל תסגרו את המשכנתא הישנה לפני שיש חלופה ודאית
עדיף לתאם את מבנה המימון החדש לפני סגירת מסגרת קיימת, לא אחריה.
לסיכום
המעבר בין שתי דירות הוא לא רק עניין לוגיסטי - הוא גם אתגר מימוני שדורש תיאום בין שתי עסקאות במקביל. תכנון שרואה את שתי העסקאות כמכלול אחד, ולא כשתי בקשות משכנתא נפרדות, הוא מה שמאפשר לעבור את התקופה הזו בלי הפתעות בדרך.
שאלות נפוצות בנושא משכנתא למשפרי דיור
מה ההבדל בין משכנתא גישור למשכנתא רגילה?
משכנתא גישור היא מימון זמני שנועד לגשר על הפער בין מועד קניית הדירה החדשה למועד קבלת הכסף ממכירת הדירה הישנה, ונפרעת כשהמכירה מושלמת.
האם חובה למכור לפני שקונים דירה חדשה?
לא, אבל זה משפיע על מבנה המימון. אם קונים לפני המכירה, בדרך כלל יידרש פתרון גישור או הון עצמי גבוה יותר בשלב הביניים.
האם משפרי דיור נחשבים 'דירה יחידה' לצורך מס רכישה?
אם מוכרים את הדירה הקיימת בתוך פרק הזמן שקבוע בחוק (בדרך כלל תוך שנה וחצי-שנתיים מרכישת הדירה החדשה), ניתן להיחשב כרוכשי דירה יחידה לצורך מס רכישה. יש לבדוק את המצב הפרטני מול עורך דין מקרקעין.
כמה זמן אפשר להחזיק בשתי משכנתאות במקביל?
אין הגבלה חוקית קשיחה, אך משכנתא גישור מתומחרת לתקופה קצרה יחסית (בדרך כלל עד שנה-שנתיים), ועלותה עולה ככל שהיא נמשכת זמן רב יותר - כך שיש תמריץ כלכלי לסיים את המכירה מוקדם ככל האפשר.
מה קורה אם הדירה הישנה לא נמכרת בזמן שתוכנן?
זה בדיוק הסיכון שמשכנתא גישור מיועדת לנהל - אך אם העיכוב משמעותי, ייתכן שיידרש להאריך את הגישור בעלות נוספת. תכנון ריאלי מראש של לוחות הזמנים מפחית את הסיכון הזה.
מה שונה אצלנו
למה לבחור בבר אורס פיננסים
ליווי אישי, לא מוקד שירות
אותו יועץ משכנתאות מלווה אתכם משיחת ההיכרות ועד קבלת המפתחות - בלי מעברים בין נציגים ובלי להסביר את התיק שלכם מהתחלה בכל פעם.
ניסיון בליווי משכנתאות מאז 2019
ותק של שנים בעבודה מול הבנקים בישראל, כולל התמחות במקרים שדורשים יותר מהמדריך הסטנדרטי.
חבר בהתאחדות יועצי המשכנתאות
פעילות במסגרת הרגולציה וסטנדרט מקצועי מוכר לענף ייעוץ המשכנתאות בישראל.
דירוג 5.0 בגוגל
ביקורות אמיתיות מלקוחות אמיתיים, זמינות לצפייה בפרופיל Google של בר אורס פיננסים.
שירות בכל הארץ, פרונטלית או מרחוק
פגישות באזור אור עקיבא והסביבה, ושיחות וידאו וטלפון ללקוחות מכל הארץ - עם אותה רמת ליווי בדיוק.
יצירת קשר
הצעד הראשון אל
היעד הפיננסי שלכם
השאירו פרטים ונחזור אליכם תוך יום עסקים לשיחת ייעוץ ראשונית, ללא עלות וללא התחייבות.